Wesh les kheys,
J'ai pour projet d'investir dans l'immo car j'ai envie de mon construire un patrimoine diversifié,
J'ai déja visité plusieurs biens correspondant à une gamme de prix allant jusqu'à 100K, et mon banquier est d'accord pour me prêter à hauteur de ces prix, sur 25 ans, a 1.7% environ.
Les biens que j'ai visiter sont des appartements dans l'ancien, à rénover, entre 40 et 80m². Ma famille est dans l'agencement tous corps d'état donc ce ne sont pas les travaux qui me font peur, bien au contraire car je dois en faire pour créer du déficit foncier d'après ce que j'ai compris 
Je ferais donc faire ces travaux par des artisans, sauf la peinture et les petits trucs de merde
J'hésite entre faire de la colocation ou de la location simple, mais cela n'impacte pas beaucoup la question que je me pose je pense, à moins qu'un trop gros revenu foncier impacte le déficit.
PS: Je ne souhaite pas revendre après travaux, même dans 5 ans, mon object est d'avoir une rente qui demande pas de travail.
PS: pour les calculs, ma tranche marginale d'impo est de 30%.
Ma question est la suivante : A partir de quel prix de bien et quel montant de travaux est-il préférable d'être en réel ou en micro ?
Par exemple, j’achète le dernier appart que j'ai visité, 80k, 60m², environ 30k de travaux, 3k de meubles, mis en location à 700€ par mois, avec des charges de copro + charges diverses de 1k par an dans quel case devrais-je me ranger, réel ou micro ?
Deuxième exemple, j'achète un appart 60m² 100k sans travaux mis à part un rafraichissement intérieur qui va me coûter 1k, 3k de meubles, mis en location à 700€ par mois, avec des charges de copro + charges diverses de 1k par an, réel ou micro ?
J'ai du mal a voir quand choisir l'un ou l'autre, car pour faire du déficit pour payer 0€ d'impot ce qui est mon objectif, j'ai l'impression que c'est assez tordu, il faut tout déduire, des travaux aux intérêts du prêt en passant par le coût des meubles
Voila, si il y a des kheys conseiller en gestion de patrimoine, ou expert sur le sujet, j'attends vos conseils 
Ducoup, c'est dans mon intérêt de prendre un bien à rénover , mais avec 30k de travaux, en déduisant le déficit max de 10700€ par an pour les travaux en réel, en 3 ans j'ai terminer de déduire mes travaux, et je vais me faire abattre par les impôts non ? Donc j'aurais optimiser le LMNP au réel seulement pour 3 ans et après je mange ? ou alors je dois trouver un bien sous coté avec un bon 70/80k de travaux pour etre tranquille sur une longue période ?
Alors qu'en micro, certes je paye des impôts mais sur le long terme c'est plus avantageux
Sinon, dans le monde parfait, on peut pas être au réel pour déduire tout ses travaux puis une fois qu'on as plus assez à déduire pour être plus avantagé par rapport à l'abbattement de 50%, on passe en micro ?
Ou sinon je compte sur mon futur comptable et ses talents pour être au réel tout le temps et ne pas payer d'impôts, je vais m'en chercher un de ce pas
Le 20 janvier 2019 à 17:28:23 LamaTrader a écrit :
Ducoup, c'est dans mon intérêt de prendre un bien à rénover , mais avec 30k de travaux, en déduisant le déficit max de 10700€ par an pour les travaux en réel, en 3 ans j'ai terminer de déduire mes travaux, et je vais me faire abattre par les impôts non ? Donc j'aurais optimiser le LMNP au réel seulement pour 3 ans et après je mange ? ou alors je dois trouver un bien sous coté avec un bon 70/80k de travaux pour etre tranquille sur une longue période ?
Alors qu'en micro, certes je paye des impôts mais sur le long terme c'est plus avantageux
Sinon, dans le monde parfait, on peut pas être au réel pour déduire tout ses travaux puis une fois qu'on as plus assez à déduire pour être plus avantagé par rapport à l'abbattement de 50%, on passe en micro ?
Ou sinon je compte sur mon futur comptable et ses talents pour être au réel tout le temps et ne pas payer d'impôts, je vais m'en chercher un de ce pas
Tu mélanges tout.
les 10 700€ imputables sur le revenu global cela concerne que les revenus fonciers classiques.
Si tu loues meublé que ce soit au réel ou micro tu ne rentre pas dans cette case là.
Pour que tu puisses déduire ton déficit issu d'une location meublée il faut que tu sois en LMP (et non LMNP) mais il faut dépasser 23k€ de loyers + d'autres conditions.
Ensuite dans ton exemple (revenus fonciers, pas de LMNP) les 10 700€ imputables sur ton revenu global ce n'est que la première année. Le reste ~ 20k€ ne sera déductible que de tes futurs revenus fonciers (non BIC -Non LMNP-).
Si tu as les moyens il vaut mieux que tu ailles voir un comptable oui 
Edit : pour simplifier, fais du meublé au régime réel, même avec de gros travaux sur le long terme ce sera bien plus bénéfique.
Si tu veux vraiment te faire chier à optimiser tu peux faire de la location nue pour pouvoir déduire 10 700€ sur tes autres revenus la première année et ensuite sur tes revenus fonciers des années ultérieures, et ensuite passer en meublé.
mon object est d'avoir une rente qui demande pas de travail
En voilà un qui n'a pas encore goûté à la gestion locative 
A moins que tu te limites à un seul appartement, mais ça n'a pas vraiment d'intérêt surtout vu le très faible montant de l'acquisition envisagée.
Le 20 janvier 2019 à 17:21:33 LeMinikeum a écrit :
Pour une fois qu'il y a une réponse précise et de qualité, c'est beau
Le 20 janvier 2019 à 17:55:37 LeBitcoin a écrit :
mon object est d'avoir une rente qui demande pas de travail
En voilà un qui n'a pas encore goûté à la gestion locative
A moins que tu te limites à un seul appartement, mais ça n'a pas vraiment d'intérêt surtout vu le très faible montant de l'acquisition envisagée.
Mdr le rêve du rentier... Je veux acheter un studio, qu'il soit loué TOUT DE SUITE, que le locataire soit soigneux, qu'il me restitue le bien dans un etat parfait, qu'il me paye les loyer sans retards, qu'il ne me demande rien et qu'il me demande surtout pas de remplacer certain biens (en LMNP, il faut remplacer, d'avantage de choses), que mon bien ne soit pas squatter par un mendiant au RSA qui aurait tout investit en crypto, qu'il ne m'harcele pas 10 fois dans le mois et j'en passe est des mellieurs.
Hormis cela ?? foncez dans l'immo !!!
Par ailleurs, tu vas devoir te déclarer et obtenir un numero de SIRET a la prefecture ou greffe ( je ne sais plus), puis devoir déclarer ton LMNP a part de ton revenus. C'est pas si simple, renseigne toi bien !
Le 21 janvier 2019 à 18:04:09 Kroketttes a écrit :
Le 21 janvier 2019 à 17:53:08 Kroketttes a écrit :
Je fais du LMNP. Choisi du réel car tu pourras obtenir un déficits d’impôts sur le bien et donc être exonéré. Aucun impôts sur ton revenus foncier.Sinon, tu vas pouvoir défiscaliser sans justificatif seulement 50% de t'es revenus fonciers et la, c'est le drame lol.
Comment ça, aucun impôt sur le revenu foncier ? Ce que je touche après déduction d'impôts, de charges, toussa toussa, si mon bien fait plus que s'auto-financer, ce n'est pas taxé en réel ?
Après cet argent supplémentaire, je ne veux pas vraiment m'en servir mais le garder de coté en tant que trésorerie pour les couilles futures, avec le numéro de SIRET que je peux créer à la préfécture, je pourrais avoir un compte non pro dédié pour y mettre ma trésorerie ?
Le 20 janvier 2019 à 17:53:03 nomiiis a écrit :
Le 20 janvier 2019 à 17:28:23 LamaTrader a écrit :
Ducoup, c'est dans mon intérêt de prendre un bien à rénover , mais avec 30k de travaux, en déduisant le déficit max de 10700€ par an pour les travaux en réel, en 3 ans j'ai terminer de déduire mes travaux, et je vais me faire abattre par les impôts non ? Donc j'aurais optimiser le LMNP au réel seulement pour 3 ans et après je mange ? ou alors je dois trouver un bien sous coté avec un bon 70/80k de travaux pour etre tranquille sur une longue période ?
Alors qu'en micro, certes je paye des impôts mais sur le long terme c'est plus avantageux
Sinon, dans le monde parfait, on peut pas être au réel pour déduire tout ses travaux puis une fois qu'on as plus assez à déduire pour être plus avantagé par rapport à l'abbattement de 50%, on passe en micro ?
Ou sinon je compte sur mon futur comptable et ses talents pour être au réel tout le temps et ne pas payer d'impôts, je vais m'en chercher un de ce pasTu mélanges tout.
les 10 700€ imputables sur le revenu global cela concerne que les revenus fonciers classiques.
Si tu loues meublé que ce soit au réel ou micro tu ne rentre pas dans cette case là.
Pour que tu puisses déduire ton déficit issu d'une location meublée il faut que tu sois en LMP (et non LMNP) mais il faut dépasser 23k€ de loyers + d'autres conditions.Ensuite dans ton exemple (revenus fonciers, pas de LMNP) les 10 700€ imputables sur ton revenu global ce n'est que la première année. Le reste ~ 20k€ ne sera déductible que de tes futurs revenus fonciers (non BIC -Non LMNP-).
Si tu as les moyens il vaut mieux que tu ailles voir un comptable oui
Edit : pour simplifier, fais du meublé au régime réel, même avec de gros travaux sur le long terme ce sera bien plus bénéfique.
Si tu veux vraiment te faire chier à optimiser tu peux faire de la location nue pour pouvoir déduire 10 700€ sur tes autres revenus la première année et ensuite sur tes revenus fonciers des années ultérieures, et ensuite passer en meublé.
On peut faire du déficit en LMNP d'après ce que j'ai lu sur des sites tel que : http://www.jedeclaremonmeuble.com/declaration-lmnp-toutes-les-charges-et-les-amortissements-deductibles-au-regime-reel/
Alors soit j'ai sauté une étape, soit tu te trompes
Le 21 janvier 2019 à 19:08:26 LamaTrader a écrit :
Le 21 janvier 2019 à 18:04:09 Kroketttes a écrit :
Le 21 janvier 2019 à 17:53:08 Kroketttes a écrit :
Je fais du LMNP. Choisi du réel car tu pourras obtenir un déficits d’impôts sur le bien et donc être exonéré. Aucun impôts sur ton revenus foncier.Sinon, tu vas pouvoir défiscaliser sans justificatif seulement 50% de t'es revenus fonciers et la, c'est le drame lol.
Comment ça, aucun impôt sur le revenu foncier ? Ce que je touche après déduction d'impôts, de charges, toussa toussa, si mon bien fait plus que s'auto-financer, ce n'est pas taxé en réel ?
Après cet argent supplémentaire, je ne veux pas vraiment m'en servir mais le garder de coté en tant que trésorerie pour les couilles futures, avec le numéro de SIRET que je peux créer à la préfécture, je pourrais avoir un compte non pro dédié pour y mettre ma trésorerie ?Le 20 janvier 2019 à 17:53:03 nomiiis a écrit :
Le 20 janvier 2019 à 17:28:23 LamaTrader a écrit :
Ducoup, c'est dans mon intérêt de prendre un bien à rénover , mais avec 30k de travaux, en déduisant le déficit max de 10700€ par an pour les travaux en réel, en 3 ans j'ai terminer de déduire mes travaux, et je vais me faire abattre par les impôts non ? Donc j'aurais optimiser le LMNP au réel seulement pour 3 ans et après je mange ? ou alors je dois trouver un bien sous coté avec un bon 70/80k de travaux pour etre tranquille sur une longue période ?
Alors qu'en micro, certes je paye des impôts mais sur le long terme c'est plus avantageux
Sinon, dans le monde parfait, on peut pas être au réel pour déduire tout ses travaux puis une fois qu'on as plus assez à déduire pour être plus avantagé par rapport à l'abbattement de 50%, on passe en micro ?
Ou sinon je compte sur mon futur comptable et ses talents pour être au réel tout le temps et ne pas payer d'impôts, je vais m'en chercher un de ce pasTu mélanges tout.
les 10 700€ imputables sur le revenu global cela concerne que les revenus fonciers classiques.
Si tu loues meublé que ce soit au réel ou micro tu ne rentre pas dans cette case là.
Pour que tu puisses déduire ton déficit issu d'une location meublée il faut que tu sois en LMP (et non LMNP) mais il faut dépasser 23k€ de loyers + d'autres conditions.Ensuite dans ton exemple (revenus fonciers, pas de LMNP) les 10 700€ imputables sur ton revenu global ce n'est que la première année. Le reste ~ 20k€ ne sera déductible que de tes futurs revenus fonciers (non BIC -Non LMNP-).
Si tu as les moyens il vaut mieux que tu ailles voir un comptable oui
Edit : pour simplifier, fais du meublé au régime réel, même avec de gros travaux sur le long terme ce sera bien plus bénéfique.
Si tu veux vraiment te faire chier à optimiser tu peux faire de la location nue pour pouvoir déduire 10 700€ sur tes autres revenus la première année et ensuite sur tes revenus fonciers des années ultérieures, et ensuite passer en meublé.On peut faire du déficit en LMNP d'après ce que j'ai lu sur des sites tel que : http://www.jedeclaremonmeuble.com/declaration-lmnp-toutes-les-charges-et-les-amortissements-deductibles-au-regime-reel/
Alors soit j'ai sauté une étape, soit tu te trompes
Tu peux faire du déficit en LMNP mais il sera déductible que sur tes autres revenus LMNP (c'est a dire BIC et stockable sans limite de durée) et non pas sur ton revenu global
Le 21 janvier 2019 à 19:48:48 nomiiis a écrit :
Le 21 janvier 2019 à 19:08:26 LamaTrader a écrit :
Le 21 janvier 2019 à 18:04:09 Kroketttes a écrit :
Le 21 janvier 2019 à 17:53:08 Kroketttes a écrit :
Je fais du LMNP. Choisi du réel car tu pourras obtenir un déficits d’impôts sur le bien et donc être exonéré. Aucun impôts sur ton revenus foncier.Sinon, tu vas pouvoir défiscaliser sans justificatif seulement 50% de t'es revenus fonciers et la, c'est le drame lol.
Comment ça, aucun impôt sur le revenu foncier ? Ce que je touche après déduction d'impôts, de charges, toussa toussa, si mon bien fait plus que s'auto-financer, ce n'est pas taxé en réel ?
Après cet argent supplémentaire, je ne veux pas vraiment m'en servir mais le garder de coté en tant que trésorerie pour les couilles futures, avec le numéro de SIRET que je peux créer à la préfécture, je pourrais avoir un compte non pro dédié pour y mettre ma trésorerie ?Le 20 janvier 2019 à 17:53:03 nomiiis a écrit :
Le 20 janvier 2019 à 17:28:23 LamaTrader a écrit :
Ducoup, c'est dans mon intérêt de prendre un bien à rénover , mais avec 30k de travaux, en déduisant le déficit max de 10700€ par an pour les travaux en réel, en 3 ans j'ai terminer de déduire mes travaux, et je vais me faire abattre par les impôts non ? Donc j'aurais optimiser le LMNP au réel seulement pour 3 ans et après je mange ? ou alors je dois trouver un bien sous coté avec un bon 70/80k de travaux pour etre tranquille sur une longue période ?
Alors qu'en micro, certes je paye des impôts mais sur le long terme c'est plus avantageux
Sinon, dans le monde parfait, on peut pas être au réel pour déduire tout ses travaux puis une fois qu'on as plus assez à déduire pour être plus avantagé par rapport à l'abbattement de 50%, on passe en micro ?
Ou sinon je compte sur mon futur comptable et ses talents pour être au réel tout le temps et ne pas payer d'impôts, je vais m'en chercher un de ce pasTu mélanges tout.
les 10 700€ imputables sur le revenu global cela concerne que les revenus fonciers classiques.
Si tu loues meublé que ce soit au réel ou micro tu ne rentre pas dans cette case là.
Pour que tu puisses déduire ton déficit issu d'une location meublée il faut que tu sois en LMP (et non LMNP) mais il faut dépasser 23k€ de loyers + d'autres conditions.Ensuite dans ton exemple (revenus fonciers, pas de LMNP) les 10 700€ imputables sur ton revenu global ce n'est que la première année. Le reste ~ 20k€ ne sera déductible que de tes futurs revenus fonciers (non BIC -Non LMNP-).
Si tu as les moyens il vaut mieux que tu ailles voir un comptable oui
Edit : pour simplifier, fais du meublé au régime réel, même avec de gros travaux sur le long terme ce sera bien plus bénéfique.
Si tu veux vraiment te faire chier à optimiser tu peux faire de la location nue pour pouvoir déduire 10 700€ sur tes autres revenus la première année et ensuite sur tes revenus fonciers des années ultérieures, et ensuite passer en meublé.On peut faire du déficit en LMNP d'après ce que j'ai lu sur des sites tel que : http://www.jedeclaremonmeuble.com/declaration-lmnp-toutes-les-charges-et-les-amortissements-deductibles-au-regime-reel/
Alors soit j'ai sauté une étape, soit tu te trompesTu peux faire du déficit en LMNP mais il sera déductible que sur tes autres revenus LMNP (c'est a dire BIC et stockable sans limite de durée) et non pas sur ton revenu global
Exactement.
Pour faire court, une LMNP te permet d’amortir ton Bien, cette amortissement te permettra a coût sur de crée un déficits.
Oui il n'est déductible seulement sur ton revenus FONCIER. Donc ton Bien seul, ou tes BienS.
Le 21 janvier 2019 à 19:08:26 LamaTrader a écrit :
Le 21 janvier 2019 à 18:04:09 Kroketttes a écrit :
Le 21 janvier 2019 à 17:53:08 Kroketttes a écrit :
Je fais du LMNP. Choisi du réel car tu pourras obtenir un déficits d’impôts sur le bien et donc être exonéré. Aucun impôts sur ton revenus foncier.Sinon, tu vas pouvoir défiscaliser sans justificatif seulement 50% de t'es revenus fonciers et la, c'est le drame lol.
Comment ça, aucun impôt sur le revenu foncier ? Ce que je touche après déduction d'impôts, de charges, toussa toussa, si mon bien fait plus que s'auto-financer, ce n'est pas taxé en réel ?
Après cet argent supplémentaire, je ne veux pas vraiment m'en servir mais le garder de coté en tant que trésorerie pour les couilles futures, avec le numéro de SIRET que je peux créer à la préfécture, je pourrais avoir un compte non pro dédié pour y mettre ma trésorerie ?Le 20 janvier 2019 à 17:53:03 nomiiis a écrit :
Le 20 janvier 2019 à 17:28:23 LamaTrader a écrit :
Ducoup, c'est dans mon intérêt de prendre un bien à rénover , mais avec 30k de travaux, en déduisant le déficit max de 10700€ par an pour les travaux en réel, en 3 ans j'ai terminer de déduire mes travaux, et je vais me faire abattre par les impôts non ? Donc j'aurais optimiser le LMNP au réel seulement pour 3 ans et après je mange ? ou alors je dois trouver un bien sous coté avec un bon 70/80k de travaux pour etre tranquille sur une longue période ?
Alors qu'en micro, certes je paye des impôts mais sur le long terme c'est plus avantageux
Sinon, dans le monde parfait, on peut pas être au réel pour déduire tout ses travaux puis une fois qu'on as plus assez à déduire pour être plus avantagé par rapport à l'abbattement de 50%, on passe en micro ?
Ou sinon je compte sur mon futur comptable et ses talents pour être au réel tout le temps et ne pas payer d'impôts, je vais m'en chercher un de ce pasTu mélanges tout.
les 10 700€ imputables sur le revenu global cela concerne que les revenus fonciers classiques.
Si tu loues meublé que ce soit au réel ou micro tu ne rentre pas dans cette case là.
Pour que tu puisses déduire ton déficit issu d'une location meublée il faut que tu sois en LMP (et non LMNP) mais il faut dépasser 23k€ de loyers + d'autres conditions.Ensuite dans ton exemple (revenus fonciers, pas de LMNP) les 10 700€ imputables sur ton revenu global ce n'est que la première année. Le reste ~ 20k€ ne sera déductible que de tes futurs revenus fonciers (non BIC -Non LMNP-).
Si tu as les moyens il vaut mieux que tu ailles voir un comptable oui
Edit : pour simplifier, fais du meublé au régime réel, même avec de gros travaux sur le long terme ce sera bien plus bénéfique.
Si tu veux vraiment te faire chier à optimiser tu peux faire de la location nue pour pouvoir déduire 10 700€ sur tes autres revenus la première année et ensuite sur tes revenus fonciers des années ultérieures, et ensuite passer en meublé.On peut faire du déficit en LMNP d'après ce que j'ai lu sur des sites tel que : http://www.jedeclaremonmeuble.com/declaration-lmnp-toutes-les-charges-et-les-amortissements-deductibles-au-regime-reel/
Alors soit j'ai sauté une étape, soit tu te trompes
Tu as un revenus 600€
Ton revenus foncier est donc de 600*12= 7 200
Tu as acheter Lit,table chaisse etc etc pour 5 000€
Tu amortis ton Bien de 120 000€ sur 30 ans donc 4 000€ /an
Tu laisse gérer le bien par un agence (Environ 10%) soir 7 200*10%= 720 (La dedans est compris assurance impayé, gestion loc etc)
Tu as 100€/ans d'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
Bref la liste est plus longue mais je t'es donnés les plus gros poste de dépense.
Donc :4 000+720+100+(5000
Revenus 7 200€
Déduction = 4 000 + 720 + 100 + (5 000 *25%= 1 250)
Pourquoi 5 000*25 % ? Car les "meuble meublant" (C'est leur nom) sont amortis sur 3 ou 5 ans. La j'ai choisi 4 Ans : 100/4=25
Donc 7 200 - 6 070 = 1 130
Pour cette exemple ton imposition sera sur la base de 1 130 € et non 7 200
Ni sur 7 200 *50 % soit 3 600€ si tu avait choisi le micro BIC.