Finance

Salut à tous,

Ici je vais partager mon opinion et suivre les évolutions d'une possible bulle immobilière en France

Avant de commencer

- Il s'agit ici d'une analyse purement subjective, et surtout, sans prétention
- Je ne conseille rien à personne, j'analyse et je partage ce que j'interprète
- Je loupe sans doute beaucoup de données, mais j'essaie de faire avec ce que j'ai
- Toute critique, remarque ou correction est évidemment la bienvenue
- Encore une fois, ceci n'est pas un conseil d'investissement

Qu'est-ce qu'une bulle spéculative ?

Présentation détaillée: https://fr.wikipedia.org/org/wiki/Bulle_(%C3%A9conomie)

Tout d'abord, voici le schéma classique d'une bulle spéculative:

Ce qui caractérise une bulle spéculative:
- Des prix en décalage avec la réalité économique
- Des faibles taux qui incitent à la prise de risque
- Des achats motivés principalement par la croyance que les prix seront plus élevés
- Une euphorie collective. Tout le monde voit que des gens gagnent de l'argent comme ça, donc ils veulent être de la partie
- Des gens plus tolérants face aux risques liés à l'emprunt, car ils pensent qu'en cas de coup dur, ils pourront quand même s'en sortir en vendant plus cher le bien qu'ils ont acheté (puisqu'ils considèrent que ça va continuer de monter)

Situation actuelle

Voilà l'évolution des prix de l'immobilier:

Et l'évolution du nombre de transactions:

Le danger

On voit que les prix ont fait un pic jusqu'en 2011, puis il y a eu une baisse stable.

Et soudainement, fin 2014, c'est reparti à la hausse. Beaucoup de gens se sont mis à acheter d'un coup. Fin 2014, c'est aussi là où les taux ont commencé à beaucoup baisser, donc on fait rapidement le lien.

La demande est actuellement maintenue "artificiellement" par la baisse des taux, puisqu'avant ça, la demande était en fait en baisse.

La question que je me pose:
Est-ce que cette demande soudaine est principalement constituée de spéculateurs en pleine ruée vers l'or, ou c'est parce que le prix de l'immobilier est bien en adéquation avec la réalité économique ?

C'est là que le rapport entre les salaires et le prix de l'immobilier va nous aider, car on sait que dans l'immobilier, la valeur intrinsèque des biens est lié (pas que, mais en bonne partie) à la capacité des gens à les acquérir.

Or, on constate que depuis fin 2014, cet indicateur est reparti à la hausse: il signifie que les gens ont de moins en moins accès à l'immobilier, et pourtant, les prix et la demande continuent d'augmenter, c'est peut-être le signe d'une folie spéculative et que les prix s'éloignent de leur valeur intrinsèque ?

En 2011, il y avait déjà ce décalage et les prix semblaient partir à la baisse. Je pense que la baisse de 2011, qui était stable, aurait du continuer à être stable pour venir s'ajuster naturellement à un niveau considéré comme "réaliste" (représenté par le tunnel en pointillés que vous voyez dans le graphique).

Mais, la baisse des taux a poussé beaucoup de gens à aller prendre des risques, ce qui fait que les prix ont augmenté et continuent d'augmenter contre la logique.

Ce qui pourrait déclencher une baisse des prix

- La hausse de trop. Quand tous les spéculateurs auront acheté sous l'euphorie et fait exploser les prix, la demande ne pourra plus être soutenue car les prix seront trop en décalage avec la réalité économique
- L'impôt de trop.
- Taux qui remontent, vu que la hausse actuelle est motivée par les taux bas
- Une difficulté externe, qui obligera les plus fragiles de vendre. Les spéculateurs s'entraîneront les uns les autres à la vente par effet boule de neige (loyer en baisse -> plus d'autofinancement -> obligé de vendre -> contribution à la baisse -> loyer en baisse)
- Un cocktail de tout ça

Si bulle il y a, où-est ce qu'on se situe actuellement ?

Je dirais qu'on est dans la phase entre "médias" et "enthousiasme".

Autre hypothèse, il se peut que la bulle soit à un stade plus avancé, donc proche de l'éclatement, mais je considère ça comme moins probable car la situation actuelle semble plus se prêter à une nouvelle flambée des prix qu'à un épuisement (voir mon suivi).

Mes prévisions et suivi

Je rappelle que toute mon analyse est subjective, et cette partie-là l'est encore plus.

Je pense que nous sommes à la veille d'une folie acheteuse et que 2020 connaîtra une nouvelle flambée des prix, voire de nouveaux chiffres records. Ce qui entraînera une forte médiatisation (c'est déjà un peu le cas aujourd'hui d'ailleurs) et de plus en plus de gens seront incités à aller spéculer, et c'est à ce moment là que j'estime qu'il y aura danger

Impossible de savoir si la folie continuera en 2021 ou si ce sera l'année de l'éclatement, on verra comment ça évolue.

En ce qui concerne les prix, ma cible est une baisse globale autour de 40% par rapport aux prix d'aujourd'hui. C'est pessimiste je le reconnais, mais c'est une baisse de cette ampleur qu'il faut pour que les prix reviennent à un niveau accessible par rapport aux revenus des gens.

Les étapes que je vais surveiller dans l'ordre chronologique:

1. Malgré une situation qui ne s'y prête pas, les gens se ruent vers l'achat, ce qui amplifie la hausse actuelle
2. Forte médiatisation du phénomène, l'immobilier est considéré comme l'investissement incontournable du moment
3. Flambée des prix
4. Première baisse, les gens affirment que ce n'est qu'une "correction"
5. Piège haussier, les gens pensent que ça repart
6. Eclatement

1. Malgré une situation qui ne s'y prête pas, les gens se ruent vers l'achat, ce qui amplifie la hausse actuelle

Le décalage entre l'immobilier et la réalité économique est déjà si important, qu'il oblige 1 jeune actif sur 4 de moins de 30 ans à rester chez ses parents
http://www.leparisien.fr/immobilier/immobilier-le-phenomene-des-tanguy-prend-de-l-ampleur-04-10-2019-8165793.php

Malgré cela...

L'immobilier continue de battre des records. Le nombre de transactions sur un an est historique, et les prix continuent de s'envoler
https://www.lavieimmo.com/prix-immobilier/les-prix-immobiliers-continuent-de-s-envoler-les-transactions-a-un-niveau-historique-47264.html

Les banques sont surchargées face aux demandes de crédit immobilier
http://www.leparisien.fr/immobilier/credits-immobiliers-certaines-banques-sont-en-surchauffe-11-10-2019-8170701.php

Les grands acteurs anticipent le phénomène, et veulent leur part du gâteau:

Orange se lance dans l'immobilier
https://www.lavieimmo.com/taux-emprunt/orange-se-lance-dans-les-credits-immobiliers-avec-le-promoteur-nexity-47140.html

Cdiscount se lance dans l'immobilier
http://www.leparisien.fr/immobilier/cdiscount-se-lance-dans-la-vente-de-logements-neufs-29-11-2019-8205060.php

Est-ce le signe que ça commence à chauffer ?

2020 l'année de l'éclatement

Tant que l'argent est gratuit, il n'y a plus trop de problèmes de crises

Dans les années 70 acheter à paris était moins cher qu'en province le choc.

Ces rats de boomer qui ont fait le meilleur investissement du monde sans s'en rendre compte et qui maintenant sont tous millionaires

Merci pour ton post l'OP.

Selon moi la problématique est simple : l'argent coûte très peu cher, et des gens qui ne devraient pas acheter, achète.

En cas de hausse des taux d'intérêts c'est le cataclysme et les banques centrales l'ont bien compris donc ça va flamber encore et encore.

Le 01 décembre 2019 à 17:21:29 Trynwo2 a écrit :
Tant que l'argent est gratuit, il n'y a plus trop de problèmes de crises

This .

+ c’est pas près de changer

Le 01 décembre 2019 à 17:38:41 TraderSpedra3 a écrit :
Dans les années 70 acheter à paris était moins cher qu'en province le choc.

Ces rats de boomer qui ont fait le meilleur investissement du monde sans s'en rendre compte et qui maintenant sont tous millionaires

D'ailleurs aujourd'hui, psychologiquement, ceux qui sont le plus sûrs de leurs investissements c'est bien ceux qui ont acheté à Paris ou IDF bien situé

Après pour Paris y'a aussi le facteur investisseurs étrangers / gentrification qui prend plus de poids, ce qui fait qu'on peut pas se baser uniquement sur les revenus moyens

Pour les lyonnais : Quartier St Just - Trion - Point du Jour (Lyon 5e)

Le quartier prend 1,5% d'augmentation chaque MOIS (source : mon notaire du 5e)

Le 01 décembre 2019 à 17:45:54 AdminDuZoo a écrit :
Merci pour ton post l'OP.

Selon moi la problématique est simple : l'argent coûte très peu cher, et des gens qui ne devraient pas acheter, achète.

En cas de hausse des taux d'intérêts c'est le cataclysme et les banques centrales l'ont bien compris donc ça va flamber encore et encore.

Avec plaisir

C'est vrai, la moindre hausse des taux et c'est la cata, la demande ne tient qu'à ça actuellement j'ai l'impression.

Le sujet est intéressant car je me pose pas mal de question aussi dessus.

Genre on rentre dans l ère ou les boomer vont commence a mourir.
Beaucoup sont propriétaire donc des maisons vont se retrouver sur le marcher.
Mais beaucoup d enfant de boomer vont hériter de leur parent et donc devenir propriétaire ou vendre pour acheter plus grand ou plus neuf. Mais il faut prendre en compte aussi que les hommes meurt plus vite. Et on sait que ce sont eux qui entretiennent la maison a l EXTÉRIEUR.

Du coup les femmes de boomer vendent probablement en ce moment pour des petit appartements.

C'est compliqué a analyser... Surtout que beaucoup de boomer on fait construire du coup on se retrouve avec un marché de vieille maison qui sont des passoire énergétique vs une demande qui vas augmenter pour du neuf a économies d'énergie.

Le 01 décembre 2019 à 20:44:09 Tonyfrost a écrit :
Le sujet est intéressant car je me pose pas mal de question aussi dessus.

Genre on rentre dans l ère ou les boomer vont commence a mourir.
Beaucoup sont propriétaire donc des maisons vont se retrouver sur le marcher.
Mais beaucoup d enfant de boomer vont hériter de leur parent et donc devenir propriétaire ou vendre pour acheter plus grand ou plus neuf. Mais il faut prendre en compte aussi que les hommes meurt plus vite. Et on sait que ce sont eux qui entretiennent la maison a l EXTÉRIEUR.

Du coup les femmes de boomer vendent probablement en ce moment pour des petit appartements.

C'est compliqué a analyser... Surtout que beaucoup de boomer on fait construire du coup on se retrouve avec un marché de vieille maison qui sont des passoire énergétique vs une demande qui vas augmenter pour du neuf a économies d'énergie.

C'est vrai et j'ai également tenté d'en savoir plus à ce sujet

Mais l'arrivée des maisons des boomers sur le marché se fera sur le long terme et ça sera étalé sur plus ou moins 20 ans

Ca contribuera à ajouter une pression vendeuse bien sûr, mais si une bulle éclate avant que la problématique des boomers se pose, ces maisons arriveront sur le marché avec un prix réaliste et donc seront absorbés sans problème par la génération suivante.

Pour ce qui est des chiffres, j'ai juste en tête un article récent du Wall Street Journal qui estime à 21 millions (1/4 des maisons américaines) le nombre de maisons qui arriveront sur le marché d'ici 20 ans, et 1/8ème d'ici 10 ans.

J'ai pas de chiffres pour la France mais vu le phénomène du baby boom est tout autant valable, je suppose qu'on peut s'attendre aussi à un grand nombre.

Par contre, si dans 10 ans les prix continuent à être délirants, ça peut très bien être l'élément déclencheur

Concrètement comment le prix de l'immobilier pourrait continuer à monter avec une natalité à 2 pile et toute la génération du babyboom qui est proprio qui va laisser un paquet de logements vacants ?

Quel est le principal facteur dans un pays comme la France qui expliquerait une diminution globale du prix de l'immobilier suite à une hausse des taux d'intérêts ? Puisque on le sait tous, tous les particuliers français empruntent à taux fixe ...
Éventuellement une accessibilité au crédit plus sélective de la part des banquiers ? What else?

Le 01 décembre 2019 à 21:36:59 TraderSpedra3 a écrit :
Concrètement comment le prix de l'immobilier pourrait continuer à monter avec une natalité à 2 pile et toute la génération du babyboom qui est proprio qui va laisser un paquet de logements vacants ?

wake up: https://www.lepoint.fr/monde/population-mondiale-9-7-milliards-de-personnes-en-2050--18-06-2019-2319494_24.php

Le 01 décembre 2019 à 21:36:59 TraderSpedra3 a écrit :
Concrètement comment le prix de l'immobilier pourrait continuer à monter avec une natalité à 2 pile et toute la génération du babyboom qui est proprio qui va laisser un paquet de logements vacants ?

Je crois que vous ne comprenez pas la structure de mouvements de population.

Les grosses centre urbains ne vont faire que grossir même si la natalité baisse de 50% les prochaines années...

3 facteurs :
- concentration de l'emploi dans des espaces urbains à taille limité (donc flux de population);
- immigration. (dans ces mêmes espace ou le salariat est présent.
- tourisme ( le monde deviens un petit village)

Le 01 décembre 2019 à 22:22:34 d0udou a écrit :
Quel est le principal facteur dans un pays comme la France qui expliquerait une diminution globale du prix de l'immobilier suite à une hausse des taux d'intérêts ?

Baisse de la demande

Les taux bas rendent l'immobilier plus accessible "artificiellement". Si ça remonte, on restreint encore plus l'accès au crédit, donc on impacte directement la demande.

Doudou pose un point intéressant en France on est bien protégé au niveau particulier pour les crédit
il ne peut y avoir de crise sans gros problème de masse pour régler son crédit ce qui n'arrivera jamais en France
avec crédit à taux fixe et règles de 33% d'endettement ça peut durer des décennies encore comme ça au moins dune rise économique mondiale majeure

Le 01 décembre 2019 à 22:36:36 RSAA a écrit :

Le 01 décembre 2019 à 21:36:59 TraderSpedra3 a écrit :
Concrètement comment le prix de l'immobilier pourrait continuer à monter avec une natalité à 2 pile et toute la génération du babyboom qui est proprio qui va laisser un paquet de logements vacants ?

Je crois que vous ne comprenez pas la structure de mouvements de population.

Les grosses centre urbains ne vont faire que grossir même si la natalité baisse de 50% les prochaines années...

3 facteurs :
- concentration de l'emploi dans des espaces urbains à taille limité (donc flux de population);
- immigration. (dans ces mêmes espace ou le salariat est présent.
- tourisme ( le monde deviens un petit village)

Le 01 décembre 2019 à 22:36:36 RSAA a écrit :

Le 01 décembre 2019 à 21:36:59 TraderSpedra3 a écrit :
Concrètement comment le prix de l'immobilier pourrait continuer à monter avec une natalité à 2 pile et toute la génération du babyboom qui est proprio qui va laisser un paquet de logements vacants ?

Je crois que vous ne comprenez pas la structure de mouvements de population.

Les grosses centre urbains ne vont faire que grossir même si la natalité baisse de 50% les prochaines années...

3 facteurs :
- concentration de l'emploi dans des espaces urbains à taille limité (donc flux de population);
- immigration. (dans ces mêmes espace ou le salariat est présent.
- tourisme ( le monde deviens un petit village)

J'en suis un bon exemple je pars habiter à Paris dans 1 mois effectivement

Le 01 décembre 2019 à 22:30:51 SingeBullshit a écrit :

Le 01 décembre 2019 à 21:36:59 TraderSpedra3 a écrit :
Concrètement comment le prix de l'immobilier pourrait continuer à monter avec une natalité à 2 pile et toute la génération du babyboom qui est proprio qui va laisser un paquet de logements vacants ?

wake up: https://www.lepoint.fr/monde/population-mondiale-9-7-milliards-de-personnes-en-2050--18-06-2019-2319494_24.php

Oui l'immigration de masse mais la France va devenir un taudis si c'est le cas et les zones vont se ghettoiser donc baisse de prix

Ce n'est pas une histoire de population mais de revenus

Peu importe les mouvements de population, si les prix sont trop hauts par rapport aux revenus des gens, personne n'aura les moyens d'acheter et donc d'alimenter la demande.

Il peut y avoir des exceptions (gentrification), mais globalement, quand on parle à l'échelle du pays entier, les prix doivent être en accord avec les revenus des habitants.

Et tout indique que l'immobilier monte beaucoup plus vite que les revenus